ваш помічник по єОселяРахуємо на реальній квартирі з нашого каталогу — без «приблизно», з точними цифрами: скільки грошей треба на вході, скільки дає оренда аналога і з якого року орендар починає повністю платити вашу іпотеку.
Об'єкт
Зданий у 2021-му, з ремонтом, меблями й технікою — орендаря можна заселяти наступного дня. Це важливо для розрахунку: квартира починає приносить дохід одразу, без місяців ремонту й закупівлі меблів.
Під кого проходить
Будинку 5 років. Для пільгових категорій — військових, ветеранів, медиків, освітян, науковців — у Києві стеля віку об'єкта складає 3 роки, тож ставка 3% тут не працює. Для ВПО стеля — 20 років, і об'єкт спокійно проходить під 7%.
Гроші на вході
| Стаття | Сума |
|---|---|
| Перший внесок, 20% | 983 755 ₴ |
| Доплата понад граничну вартість | 64 834 ₴ |
| Оцінка, нотаріус, страхування | ≈64 000 ₴ |
| Разом | ≈1 112 600 ₴ |
Доплата виникає тому, що ціна метра тут 63 061 ₴ проти граничних 62 230 ₴/м² для Києва — різницю банк не кредитує, її вносить покупець.
Підтверджений дохід сім'ї — від 68 300 ₴/міс, можна із співпозичальниками. На 11-му році ставка стає 10%, звідси й другий платіж.
Скільки дає оренда
Сусідня черга того самого комплексу — 2-к, 72 м², з меблями — здається за 29 000 ₴/міс плюс комуналка за лічильниками (оголошення на OLX).
Наша квартира на 6 м² більша й теж із технікою, але беремо ті самі 29 000 ₴ — консервативно.
| Форма оподаткування | Ставка | Чистими на місяць |
|---|---|---|
| ФОП 3 групи | 5% + 1% ВЗ | 27 260 ₴ |
| Фізособа | 18% + 5% | 22 330 ₴ |
Перший місяць
Орендар із першого дня платить 91% вашої іпотеки. Із запасом на один місяць простою на рік доплата виходить близько 5 000 ₴/міс — це і є реальна ціна володіння.
Далі працює головна механіка
Платіж зафіксовано. Оренда — ні. За даними ЛУН, 2-кімнатні в Києві додали 13% лише за пів року; ми закладаємо консервативні 5% на рік.
| Рік | Оренда, ₴/міс | Чистими, ₴/міс | Платіж, ₴/міс | Різниця | Накопичено |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 29 000 | 24 988 | 30 006 | −5 018 | −1 172 786 |
| 4 | 33 571 | 28 927 | 30 006 | −1 079 | −1 260 428 |
| 5 | 35 250 | 30 373 | 30 006 | +367 | −1 256 018 |
| 10 | 44 989 | 38 765 | 30 006 | +8 759 | −941 687 |
| 11 | 47 238 | 40 703 | 34 151 | +6 552 | −863 059 |
| 17 | 63 350 | 54 587 | 34 151 | +20 436 | ≈0 |
| 20 | 73 282 | 63 144 | 34 151 | +28 993 | +1 103 743 |
П'ятий рік — переломний: оренда повністю закриває платіж, і з кишені ви більше не докладаєте нічого. На 10-му році квартира вже приносить +8 700 ₴/міс, на 20-му — +29 000 ₴/міс.
Підсумок за 20 років
Від'ємна ефективна вартість означає, що оренда не просто окупила покупку — вона віддала більше, ніж ви вклали.
Ваша фактична інвестиція — 1,26 млн ₴ (близько 29 000 $). Це максимум, який ви колись виймете з кишені; пік просадки припадає на 4-й рік, далі об'єкт годує себе сам, а вкладене повертається на 17-й рік. У власності при цьому — квартира, що сьогодні коштує 4,9 млн ₴.
Чого немає в розрахунку
Хочете такий самий розрахунок під свою категорію, склад сім'ї та бюджет?
Або порахуйте самі в калькуляторі чи погортайте об'єкти, які вже проходять перевірку банку.
Розрахунок орієнтовний, за правилами програми станом на 25.08.2026. Не є фінансовою порадою; остаточні умови кредитування визначає банк. Офіційне джерело умов — eoselia.diia.gov.ua.